Segregar o dividir una vivienda en dos

¿Qué es segregar o dividir una vivienda en dos?

Segregar una vivienda es el proceso por el cual en un bien inmueble, en este caso una vivienda, es seleccionada una parte del mismo y separada del resto. La parte segregada forma un inmueble nuevo diferente del primero. De esta forma se obtienen dos inmuebles diferenciados.

  • Segregar una vivienda: el inmueble matriz se mantiene, perdiendo una parte del mismo para formar el segundo.
  • Dividir una vivienda: el inmueble original desaparece para dar lugar a dos inmuebles nuevos.

¿Por qué segregar o dividir una vivienda en dos?

Dividir o segregar una vivienda en dos puede ser una buena solución por ejemplo:

  1. para conseguir unos ingresos extra, alquilando una de ellas y utilizando la otra para vivir.
  2. para facilitar el acceso a la vivienda de los hijos, ahora que la situación es complicada
  3. En ocasiones el promotor puede decidir dividirlo en dos más pequeños que tengan mejor aceptación en el mercado
  4. Puede ser una opción en casos de divorcio o separaciones para que cada cónyuge pueda tener una vivienda
  5. En herencias complicadas puede ser buena opción también segregar la herencia en lugar de venderla y dividir los ingresos

La segregación o división de una vivienda puede realizarse conjuntamente con un proyecto o licencia de cambio de uso de oficina a vivienda o de local a vivienda, por ejemplo.

¿Puedo dividir mi vivienda en dos?

SÍ, la Ley de propiedad horizontal establece que las viviendas o pisos pueden ser divididos en unidades más pequeñas con accesos independientes. Sin embargo el proceso es complejo, siendo necesarios varios pasos para los que la LPH indica el primero de ellos: La autorización administrativa o licencia.

Proceso para dividir o segregar una vivienda en dos

  1. Consultar la normativa

    La normativa a cumplir es extensa y compleja, por eso es conveniente consultar con un arquitecto que nos pueda orientar. Entre la normativa de aplicación está:

    • Ley de propiedad horizontal, el Código Civil o La Ley Hipotecaria
    • Código Técnico de la Edificación, CTE
    • Normativas autonómicas que regulen las condiciones de las viviendas para obtener la Cédula de Habitabilidad. En el caso de Madrid, la Orden de 29 de febrero de 1944
    • Normativas municipales que regulan las condiciones que deben cumplir las viviendas. En el caso de Madrid el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid PGOUM de 1997
  2. Autorización Comunidad de Propietarios

    La Ley de Propiedad Horizontal indica el primer paso que se debe de dar que es contar con el permiso de la Comunidad de Vecinos.
    Si este permiso está definido en los estatutos de la Comunidad no tendremos que consultarlo en junta, si no, necesitaremos convocar una junta donde la segregación figure en el orden del día y deberemos conseguir un apoyo de al menos de 3/5 de los propietarios que representen al menos 3/5 de las cuotas de participación.

  3. Autorización administrativa, licencia municipal

    El siguiente paso es solicitar la licencia municipal. Para realizar la segregación se trata de un procedimiento de licencia ordinario y como tal requiere de un proyecto básico y de ejecución y dirección de obra, por eso será necesario contar con un arquitecto.

  4. Realizar las obras de división

    Una vez conseguida la licencia municipal debemos realizar las obras necesarias para adecuar y separar las dos viviendas, siempre bajo la supervisión de la dirección de obra.

  5. Final de obra y licencia de primera ocupación

    Una vez terminadas las obras, el director de las obras deberá emitir el certificado final de obras que deberá ser presentado en el ayuntamiento para notificarle la terminación de las mismas. Una vez se haya realizado dicha notificación el ayuntamiento realizará una visita a la obra terminada para verificar que se ajusta al proyecto para el que se concedió licencia.

  6. Inscripción de las nuevas viviendas

    Por último, queda elevar la división a escritura pública ante notario para poder ir al Registro de la Propiedad para inscribir la segregación. Esta operación es necesaria para poder registrar el contrato cuando se alquilen las nuevas viviendas, o si se van a vender, es necesario que estén registradas para que el banco le conceda hipoteca al comprador.

¿Qué pasa si contrato un albañil que me haga la división y no pido licencia?

Como siempre que se realizan obras sin licencia nos arriesgamos a una posible denuncia. En ese caso, nos veremos obligados a legalizar las obras siempre que esto sea posible o a restaurar al estado original si no fuera posible independientemente de la posible sanción a la que nos arriesgamos.

Por eso siempre es conveniente antes de empezar a hacer nada consultar con un arquitecto la viabilidad de lo que se quiere realizar para evitar futuros posibles problemas y dormir tranquilos.

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