Como convertir un local en vivienda

El origen de los locales convertidos en vivienda viene de la Nueva York de los años 50. De los conocidos barrios Tribeca, Soho y Barrio Oeste, protagonistas de una industria floreciente. En este artículo te contamos cómo convertir un local en vivienda.

 

Al tratarse de locales comerciales, despachos u oficinas, el alquiler era mucho más bajo que el de una vivienda. Fueron los estudiantes y los artistas, un segmento con poco poder adquisitivo y con necesidad de amplios espacios. Se empezaron a alquilar locales dándoles un doble uso, vivienda y lugar de trabajo, y se bautizaron como loft.

 

En España, esta práctica hace muchos años que está extendida y con la crisis se encuentra en auge. Sin embargo, antes de comprar un local para habitar, es necesario tener en cuenta una serie de cosas…

 

Un local no es una vivienda

Si lo que se pretende es hacer uso de vivienda en un local, se pueden encontrar estos problemas:

  • No se puede empadronar en el local.
  • La tasación de un local es más baja que la de una vivienda. Por tanto, menos dinero podrá prestar el banco al solicitar una hipoteca.
  • Si no se tienen los servicios de agua, luz y gas dados de alta, luego es complicado hacerlo, ya que como local piden el Certificado de Primera Ocupación o de Primera Apertura.
  • No se puede pedir una cédula de habitabilidad. Esto supone que, en comunidades autónomas como Cataluña, no se puede alquilar ese espacio como vivienda.

Entonces… ¿Se puede convertir un local en vivienda?

Si, pero no siempre.  Por eso, antes de comprar el local hay que asegurarse de que no hay impedimentos para la conversión.

 

Para ello, desde aquí recomendamos hacer una consulta con el ayuntamiento o llamar a un arquitecto que nos pueda asesorar.

 

Cambio de uso de Local a Vivienda

Un cambio de uso de local a vivienda es el conjunto de operaciones y documentación por las cuales se garantiza que el inmueble cumple con todas las disposiciones legales que exige las diferentes normativas para el nuevo uso al que se destinará.

En Madrid para transformar un local en vivienda hay que realizar tres trámites técnico / administrativos:

  • Licencia de obras para la adecuación de los espacios e instalaciones del local a la nueva vivienda mediante el procedimiento de licencia ordinaria común,. Aunque la obra vaya a ser sencilla hay que solicitar este tipo de licencia por tratarse de obras para realizar un cambio de uso.
  • Una vez realizadas las obras, el siguiente paso es realizar la declaración de alteración catastral, con la que dejamos constancia en catastro del cambio de uso realizado de local a vivienda.
  • Finalmente, el último paso es conseguir la licencia de primera ocupación. Para ello tenemos que presentar en el ayuntamiento el certificado final de obra de la actuación realizada y la declaración de cambio de uso de catastro.

Para solicitar la licencia de obras:

El Ayuntamiento nos pedirá un proyecto técnico visado por el colegio profesional correspondiente, el pago de las tasas municipales y el impuesto de obras, además del depósito de un aval en concepto de gestión de residuos.

Una vez presentada toda la documentación tendremos la respuesta del ayuntamiento en tres meses.

Requisitos para el cambio de local a vivienda

El inmueble debe de cumplir con una serie de requisitos que permitan que la nueva vivienda cumpla las condiciones de habitabilidad establecidas por la Normativa Urbanística. En el caso de Madrid los principales requerimientos son:

 

Superficies y alturas:

  • El local debe tener una superficie útil igual o mayor de 38 metros cuadrados.
  • Si la superficie útil se encuentra entre los 37 y los 25 metros cuadrados, podemos hacer un estudio en lugar de una vivienda.
  • Si la superficie útil es inferior a 24 metros cuadrados, el local no es apto para implantar un uso residencial.
  • La altura debe ser de 2,50 metros en al menos el 75% de la superficie y 2,20 metros en el resto.

Programa y usos:

  • La vivienda debe disponer al menos de los siguientes elementos: estancia-comedor, cocina independiente, dormitorio y aseo.
  • Para un estudio los usos se unifican, podemos tener una estancia general con la cocina, el estar-comedor y el dormitorio. El aseo debe ser independiente.
  • El local debe tener una longitud de fachada mínima de 3 metros.

Instalaciones:

  • La cocina contará con una campana extractora de humos con salida al exterior cumpliendo la normativa de protección medioambiental vigente.
  • Todas las piezas habitables (salón, dormitorio y cocina) deben tener ventilación e iluminación natural, con un mínimo del 8% y 12% respectivamente, con respecto a la superficie útil de la habitación a la que sirven.
  • Los aseos y baños interiores, sin ventana, tendrán extracción forzada.

Limitaciones para el cambio de local comercial en vivienda

 

Es importante subrayar que no todos los locales cumplen con todos los requisitos. Por tanto simpre es conveniente consultar con un arquitecto antes de comprar si se tiene intención de convertir en vivienda. 

 

Enlaces:

About apuntoarquitectura

apuntoarquitectura

Apuntoarquitectura es una oficina de arquitectura desde la que desarrollamos desde 2008, tanto pequeñas reformas, proyectos de reforma completa nos, obra nueva, licencias de actividad, certificaciones energéticas, ites y otro tipo de informes...Nos esforzamos siempre en ofrecer la solución más adecuada para cada caso.

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *